Réflexion sur l'héritage d’un bien immobilier pour un enfant majeur avec handicap ...

 

 

Si le dispositif fiscal français stimule les libéralités en amont de la disparition des parents (cf un précédent Post sur les abattements spécifiques du handicap https://www.handipatrimoine.com/.../02/06/donation-handicap/), c’est souvent la perspective de la succession qui ouvre réellement la réflexion sur la nature du bien à transmettre ?

 

Beaucoup de parents arbitrent seuls en faisant le choix de l’Immobilier le considérant comme un actif à valeur certaine et générateur de revenus; idéal donc pour un enfant non autonome et dont l’avenir est incertain …

Je mentionne ici que ce choix doit être préalablement réfléchi à lumière des conséquences sociales, fiscales et administratives qui peuvent être dans certaines situations très structurantes et défavorables.

 

De cette volonté parentale découleront généralement deux types de situation. La première, la plus fréquente, est la conséquence d’une absence de préparation alors que la seconde, par opposition, trouve sa source dans l’anticipation.

Concernant la première situation, la succession se dénouera en une INDIVISION entre l’enfant avec handicap et ses frères et/ou sœurs; parfois avec son parent survivant.

 

Qu’est-ce qu’une INDIVISION ?

L’indivision est la situation dans laquelle se trouve un bien sur lequel s'exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Les droits de chaque indivisaire porte donc uniquement sur une quote-part du bien immobilier.

 

L’INDIVISION LEGALE (issue d’un héritage) impliquant un enfant avec handicap portent de nombreuses contraintes dont les deux suivantes assez structurantes.

- ‘nul ne pouvant être contraint de rester dans l’indivision’, le devenir à long terme de l’appartement ou de la maison sera fonction de la volonté du représentant légal ou des autres héritiers indivisaires. La cession des droits est en effet possible et le dessein initial du parent pourrait donc être rapidement bafoué avec ‘l’entrée’ d’un tiers non respectueux de l’intérêt de l’enfant avec handicap.

- ‘l’indivision imposant la règle des 2/3 pour les actes de gestion ou l’unanimité pour les actes de disposition (travaux importants, vente, …), il est facile de comprendre la lourdeur administrative et parfois les situations de blocage en présence de plusieurs enfants dont un est sous mesure de protection.

Sans détailler davantage, en dépit de la volonté initiale de prudence des parents pour leur enfant avec handicap, l’absence de préparation génèrera bien souvent une situation d’indivision qui ne remplira pas les objectifs initiaux de sécurité et de revenus certains.

 

 

Par opposition, la seconde situation moins fréquemment rencontrée est le fruit d’une préparation au contexte de transmission de patrimoine immobilier pour un enfant avec handicap. Je parlerai ici de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI), outil très intéressant dans le cadre qui nous intéresse.

 

Pourquoi constituer une SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE?

Contrairement à l’indivision légale, il est possible de définir au sein d’une SCI ses propres règles de fonctionnement en aménageant les statuts au contexte du handicap et des spécificités familiales.

 

 

Les pratiques suivantes sont des illustrations intéressantes :

 

-          préparer progressivement ses autres enfants à la Gestion

o   en débutant par une co-gérance statutaire Monsieur et Madame (les parents) avec en cas de décès de l’un, la Gérance automatiquement au survivant. Etant associés de la société, les enfants auront l’opportunité de comprendre la gestion de la SCI et des obligations en apprenant du vivant de leurs parents

o   puis en prévoyant de confier la Gérance, à un enfant capable de la responsabilité, au décès des gérants statutaires.

 

-          Conserver de leur vivant, pour ceux que cela rassure, un contrôle sur la gestion du patrimoine immobilier en prévoyant la règle de l’unanimité pour la nomination ou la révocation du Gérant; les parents s’assurant de conserver préalablement une part pour disposer de la qualité d’associé.

 

-          Ancrer de la solidarité dans la gestion des biens en prévoyant après le décès des parents une Gérance tournante par les enfants héritiers à l’exception de celui avec handicap.

 

-          Contrôler les entrées d’associés dans la SCI avec des conditions sur les cessions de parts de la SCI, évitant ainsi l’apparition de tiers peu prompts à respecter les intérêts du majeur protégé.

 

-          ….

 

 

Au delà des clauses statutaires,

-          la SCI revêt les mêmes possibilités de démembrements qu’un bien en direct permettant ainsi d’allouer la nu-propriété et l’usufruit selon les stratégies familiales.

-          la SCI présente des avantages certains pour l’enfant avec handicap bénéficiant de l’Aide Sociale à l’Hébergement (ASH) que je ne détaillerai pas ici.

 

 

Y a t’il des inconvénients à la Société Civile Immobilière ?

En dehors de l’obligation de tenir une comptabilité, de réaliser une assemblée générale chaque année et des très modestes coûts lors de sa constitution, ils sont très limités.

 

 

 

Pour conclure, si la volonté parentale est réellement de transmettre un/des actifs immobiliers à son enfant avec handicap pour qu’il puisse en bénéficier sur le long terme, alors creuser le sujet de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE est indispensable pour éviter que cette intention ne se transforme en une INDIVISION subie et source de difficultés.